住房市場是買賣和租賃并重的市場，租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)人們樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。近些年來，由于各種利益的驅(qū)使，從政策導(dǎo)向和居民獲取、解決住房問題的意識上看，租賃方式被邊緣化。住房市場結(jié)構(gòu)明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

    目前，我國住房租賃市場存在的問題：一是租賃市場管理體系無序，房屋交易信息不對稱；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式單一，抑制了租賃市場的整體發(fā)展；三是中介服務(wù)、交易流程不規(guī)范，擾亂了市場秩序。其原因是缺乏行政管理機構(gòu)對租賃住房供應(yīng)體系總體把握，加之住房租賃稅負較重，導(dǎo)致各項管理難以到位。

    為此建議：

    一、制定租賃住房發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策。政府應(yīng)確定建造公寓式租賃房的年度計劃。積極開辟中低價住房租賃通道，減少各類住房入市的政策障礙，增加市場供應(yīng)；把積極培育房屋租賃市場作為啟動消費和拉動經(jīng)濟增長的重要舉措，提倡和鼓勵租賃住房。

    二、積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)，變單一的銷售方式為租售并舉的經(jīng)營方式。政府可引導(dǎo)一批有實力的賦于社會責任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將商品房和公寓式租賃房統(tǒng)籌規(guī)劃與設(shè)計，在對房地產(chǎn)商的土地招標中，應(yīng)明確租賃房的配比要求，把普通商品房和中低價位公寓式租賃房一起建造；或鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)從投資開發(fā)的商品房中按比例拿出一定數(shù)量的房源，以滿足房屋租賃市場需求。政府對從事租賃房開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，要給予一定優(yōu)惠政策，可考慮從稅收政策、相關(guān)市政建設(shè)稅費等方面給予優(yōu)惠。

    三、降低住房租賃綜合稅負水平。要調(diào)整出租普通商品住房的稅收政策，對普通住房出租實行個人所得稅減免；或參照上海的做法，將現(xiàn)行各稅種的稅率合并為綜合稅率，將個人住房租賃稅負降低至租金收入的5%；或采取地方稅部分財政返還或補貼的辦法，以促進居民或單位盤活存量住房。

    四、完善住房租賃市場的規(guī)章制度。各地要依據(jù)2011年2月開始實施的《商品房屋租賃管理辦法》，及早研究并制定相應(yīng)的配套規(guī)章和政策措施，明確各類房屋租賃業(yè)務(wù)的管理程序和稅費標準，出臺一系列有利于租賃行業(yè)和市場發(fā)展的政策措施：第一，按照依法行政的要求，實施房屋租賃登記備案制。第二，規(guī)范住房租賃成交行為，強化合同管理。第三，建議物價部門會同房地產(chǎn)管理局，定期發(fā)布住房租金指導(dǎo)價格，租賃價格以基準租金為標準，允許有一定幅度(如5%)的浮動，逐步形成合理的租金。

    五、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為。一是要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，以取信于消費者，進而發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀在提供交易信息、降低交易成本，保障交易安全等方面的重要作用。二是認真實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度，切實履行好行業(yè)協(xié)會的職能。注重充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律作用，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案系統(tǒng)，將經(jīng)紀活動中的不良行為記入信用檔案，并以適當方式向社會公示，加強社會監(jiān)督。三是政府要加強管理。

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